Як узаконити самобуд: вибір процедури крок за кроком

Як узаконити самобуд, залежить від чотирьох речей: що саме збудовано, коли, якої площі і на якій землі. Для одних будинків є спрощена процедура з декларацією, для інших документ про прийняття в експлуатацію взагалі не потрібен, а для деяких об’єктів лишається судовий шлях. Нижче покроково, як визначити свій шлях і де він може закінчитися відмовою.

Крок 1. Статус об’єкта і землі

Спершу з’ясуйте, чи об’єкт справді самочинний: стаття 376 Цивільного кодексу називає три ознаки, а навіс, теплиця чи паркан без фундаменту біля садибного будинку дозвільних документів не потребують. Обидва переліки з поясненнями наведено в описі послуги узаконення самобуду в Запоріжжі.

Далі зберіть відповіді на питання з таблиці. Саме вони визначають наступний крок:

Крок 2. Яка процедура підходить

Коли відповіді зібрано, знайдіть свій рядок:

Порядок подання декларації і документи до неї зібрано в розділі про введення будинку в експлуатацію.

Як проходить спрощена процедура

Об’єкт обстежує виконавець з кваліфікаційним сертифікатом. Для будинків до 500 м² і господарських будівель до 100 м² це робить інженер з технічної інвентаризації під час інвентаризації: відомості про можливість безпечної експлуатації він вносить до Реєстру будівельної діяльності, а в техпаспорті з’являється відповідна відмітка. Обстежувати лише за фото чи кресленнями не можна. Потім власник або користувач ділянки чи його представник подає декларацію через центр надання адміністративних послуг (ЦНАП), через електронний кабінет на порталі Дія або рекомендованим листом до ЦНАП. Розглядає її орган державного архітектурно-будівельного контролю за місцем розташування об’єкта: виконавчий орган міської, селищної чи сільської ради, а в установлених законом випадках центральний орган виконавчої влади з питань архітектурно-будівельного контролю та нагляду. Такі об’єкти приймають безоплатно, а декларацію мають розглянути протягом 10 робочих днів.

Прибудова за Порядком №488 є частиною будинку. Для неї може підійти спрощена процедура, якщо прибудову звели з 5 серпня 1992 до 9 квітня 2015 року і площа будинку з нею не перевищує 500 м². Порядок для прибудови описано в розділі «Узаконення прибудови до будинку» на сторінці послуги, згаданій у кроці 1.

Коли узаконення неможливе

Шлях закривається або сильно ускладнюється в таких випадках:

• Власник землі заперечує. Якщо будівля стоїть на чужій ділянці і власник чи користувач цієї ділянки проти визнання права за забудовником, а також якщо це порушує права інших осіб, Цивільний кодекс передбачає знесення за рахунок того, хто будував.
• Істотне відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, чи істотне порушення норм. Суд за позовом органу влади чи місцевого самоврядування може зобов’язати перебудувати об’єкт, а якщо перебудова неможлива або забудовник відмовляється, постановити знесення.
• Обстеження показало, що будівля небезпечна. Технічне обстеження встановлює, чи можна об’єкт надійно і безпечно експлуатувати. Об’єкт, право на який визнав суд, теж приймають в експлуатацію лише за такої умови.
• Немає права на землю відповідного призначення. Спрощена процедура для такого об’єкта недоступна, а суд може визнати право за забудовником лише за умови, що йому нададуть ділянку під уже збудований об’єкт.
• Співвласник не підписує декларацію. Без підпису співвласників ділянки чи будинку декларація не відповідатиме вимогам наказу №158, тож спрощена процедура закрита, доки підпису немає.

Ще одне обмеження стосується поділу. Поки до складу садиби входять будівлі, зведені без дотримання вимог законодавства, технічну можливість поділу, об’єднання чи виділу частки не визначають. Тому, якщо плануєте ділити будинок, спершу оформіть самочинні частини.

Що далі після узаконення

Датою прийняття в експлуатацію є дата реєстрації декларації. Зареєстрована декларація стає підставою для договорів на воду, газ, тепло і електроенергію та для оформлення права власності, а якщо є правовстановлювальні документи, то й для змін до техпаспорта.

Право власності реєструє державний реєстратор. Для закінченого будівництвом будинку він отримує з ЄДЕССБ відомості про технічні характеристики, прийняття в експлуатацію та адресу. Окремий документ про адресу не потрібен, якщо садибний, садовий чи дачний будинок стоїть на ділянці, право на яку зареєстроване: тоді реєстратор встановлює місце розташування за кадастровим номером ділянки. Якщо всі відомості вже є в ЄДЕССБ, заяву про реєстрацію можна подати онлайн.

Для реєстратора готують окремий пакет документів для реєстрації права власності, а коли будинку потрібна нова адреса, стане в пригоді опис процедури присвоєння адреси. Якщо в ділянки ще немає кадастрового номера, почніть зі сторінки кадастровий номер на ділянку.

У цьому процесі ми з’ясовуємо, яка процедура підходить, і готуємо документи. Обміри й технічне обстеження під час інвентаризації виконує сертифікований інженер, з яким ми працюємо, а рішення ухвалює орган контролю або суд.