Що вважається самочинним будівництвом
Спершу варто з’ясувати, чи це справді самобуд. Цивільний кодекс (ст. 376) називає самочинним будівництвом будинок чи іншу будівлю, якщо виконується хоча б одна умова:
- її зведено на землі, яку не відводили для цієї мети;
- її зведено без документа, що дає право виконувати будівельні роботи, або без належно затвердженого проєкту;
- під час будівництва істотно порушено будівельні норми і правила.
Закон «Про регулювання містобудівної діяльності» додає: будівельні роботи без відповідного документа вважаються самочинним будівництвом і тягнуть відповідальність. Особа, яка так збудувала, права власності на будівлю не набуває.
Водночас не все, що стоїть на ділянці без документів, є самобудом. Скажімо, навіс, теплиця чи паркан без фундаменту біля садибного, садового чи дачного будинку дозвільних документів не потребують: такі тимчасові споруди названо в п. 6 переліку №406. А для садибних, садових і дачних будинків та господарських будівель, закінчених до 5 серпня 1992 року, документ про прийняття в експлуатацію для реєстрації права не вимагається.
Від чого залежить шлях узаконення
Шлях визначають чотири речі:
- Що за об’єкт. Спрощена процедура стосується лише об’єктів класу наслідків СС1: садибних, садових і дачних будинків та господарських будівель площею до 500 м², а також окремо сільськогосподарських будівель.
- Коли збудовано. Для будинків і господарських будівель це період з 5 серпня 1992 до 9 квітня 2015 року, для сільськогосподарських будівель до 12 березня 2011 року. Строку, до якого треба встигнути подати документи, закон зараз не встановлює.
- Земля. Об’єкт має стояти на ділянці відповідного цільового призначення, а заявником є власник чи користувач цієї ділянки.
- Технічний стан. Прийняття в експлуатацію проводять за результатами технічного обстеження, яке оцінює стан будівлі.
Якщо об’єкт під спрощену процедуру не підпадає, наприклад збудований після квітня 2015 року чи стоїть на чужій землі, шлях складніший. Цивільний кодекс дозволяє суду визнати право власності на самочинну будівлю за тим, хто її звів, якщо йому нададуть ділянку під уже збудований об’єкт, або за власником ділянки, якщо це не порушує права інших осіб. Після рішення суду такий об’єкт приймають в експлуатацію за декларацією, але лише за результатами технічного обстеження. Суд це крайній варіант, коли інших шляхів немає; позовом займається юрист.
Як крок за кроком визначити, яка процедура підходить саме вашому об’єкту, ми розбираємо в статті як узаконити самобуд: вибір процедури.
Узаконення прибудови до будинку
Буває так: право на будинок зареєстроване давно, а потім до нього прибудували кухню, веранду чи кімнату. За Порядком №488 прибудова це частина будинку поза контуром його капітальних стін, що має з ним спільну капітальну стіну, тож в інвентаризації вона буде видна разом із будинком. Відомості про роботи без дотримання вимог законодавства виконавець вносить до Реєстру будівельної діяльності.
Якщо прибудову звели з 5 серпня 1992 до 9 квітня 2015 року на ділянці відповідного призначення і площа будинку з нею не перевищує 500 м², може підійти спрощена процедура: технічне обстеження під час інвентаризації і декларація про готовність до експлуатації. Зареєстрована декларація є підставою для оформлення права власності на будинок у новому вигляді. Чому прибудову краще оформити ще до продажу, пояснюємо в статті чи потрібен новий техпаспорт для продажу.
Окремо врахуйте дві речі. Якщо будинок у спільній власності, декларацію підписують усі співвласники ділянки чи будинку. А якщо ви плануєте ділити будинок, спершу оформіть прибудову: визначення технічної можливості поділу не проводять, поки до складу садиби входять будівлі, зведені з порушенням вимог. Як виглядає техпаспорт на садибу і що в ньому буде, ми розповідаємо на сторінці техпаспорт на будинок.
Що робимо ми, а що вирішує орган
Наша частина технічна і підготовча:
- аналізуємо документи і кажемо, яка процедура може підійти, а яка ні;
- організуємо технічну інвентаризацію: обміри й обстеження виконує сертифікований інженер, з яким ми працюємо;
- якщо потрібне детальне інструментальне обстеження конструкцій, до нього залучають фахівців відповідної спеціалізації;
- готуємо декларацію та інші документи і пояснюємо, як їх подати.
Рішення ухвалюємо не ми. Декларацію перевіряє і реєструє орган державного архітектурно-будівельного контролю: це виконавчий орган міської ради з відповідними повноваженнями або Державна інспекція архітектури та містобудування. Якщо в документах є недоліки, орган повертає їх на доопрацювання і пояснює причини, а повторно повертати з тих самих підстав, якщо недоліки усунено, не може. Визнання права в спірних випадках вирішує лише суд. Тому результат ми не обіцяємо, але до початку робіт пояснюємо, на що реально розраховувати.