Чи потрібно оформлювати ваші зміни
Оформлення перепланування квартири починаємо з перевірки, чи воно взагалі потрібне. Пункт 1 переліку, затвердженого постановою Кабінету Міністрів №406, звільняє від документів на будівництво переобладнання і перепланування, якщо роботи не зачіпають огороджувальних і несучих конструкцій та інженерних систем загального користування. Тож ненесучу перегородку чи дверний проріз у ній переносять без повідомлень і дозволів, але зміни не повинні порушувати права сусідів і правила експлуатації будинку (ст. 383 Цивільного кодексу). Таблицю типових ситуацій, від кухні з кімнатою до засклення балкона, ми зібрали в статті що можна переплановувати без дозволу.
Перепланування, переобладнання чи реконструкція
У побуті все називають переплануванням, але Правила утримання жилих будинків розрізняють:
| Вид робіт | Що до нього належить |
|---|---|
| Перепланування | перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, влаштування тамбурів |
| Переобладнання | індивідуальне опалення та інше інженерне обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів, влаштування туалетів, ванних, вентиляційних каналів |
| Реконструкція | ширший комплекс робіт, зокрема з надбудовою, вбудовою чи прибудовою |
Для оформлення вирішальна не назва, а одне питання: чи зачіпають роботи несучі чи огороджувальні конструкції або спільні мережі будинку. Якщо ні, діє п. 1 переліку №406. Якщо так, наприклад прорізають несучу стіну чи переносять стояк, на роботи потрібен документ, що дає право їх виконувати: повідомлення про початок робіт або дозвіл, залежно від класу наслідків. Після завершення таких робіт об’єкт приймають в експлуатацію. Несучі конструкції й спільні мережі є спільним майном співвласників будинку, тож без їхнього рішення тут не обійтися.
Якщо будинок є пам’яткою, крім переліку №406 діє Закон «Про охорону культурної спадщини», тому квартиру в такому будинку перевіряємо окремо.
Як оформити вже зроблене перепланування
Якщо роботи вкладаються в п. 1 переліку №406, узаконювати нічого не треба: документів на них не потрібно було. Залишається привести у відповідність техпаспорт, тобто провести повторну технічну інвентаризацію, яка зафіксує нове планування.
Якщо роботи зачепили несучі конструкції чи спільні мережі, а документів на них не було, закон вважає таке будівництво самочинним. Спрощена процедура прийняття в експлуатацію з п. 9 розділу V Закону №3038-VI тут не допоможе: вона стосується садибних, садових і дачних будинків і господарських будівель, а не квартир. Тому спершу з’ясовуємо, що саме зроблено; стан конструкцій оцінює сертифікований фахівець, і лише потім можна говорити про подальші кроки.
Під час інвентаризації виконавець за п. 12 Порядку №488 вносить до Реєстру будівельної діяльності відомості про роботи, виконані без дотримання вимог законодавства. Розкажіть про зміни ще в заявці, щоб заздалегідь знати, як це вплине на ваші плани. Якщо квартиру готуєте до продажу, перегляньте статтю чи потрібен новий техпаспорт для продажу.
Новий техпаспорт після перепланування
Новий техпаспорт фіксує квартиру такою, якою вона стала. Порядок №488 має кілька правил, які після перепланування особливо помітні:
- арка без дверей завширшки щонайменше 0,7 м і заввишки щонайменше 1,9 м включається до площі; якщо проріз ширший за половину ширини меншого приміщення вздовж спільної стіни, обидві частини рахують одним приміщенням;
- ніша глибиною понад 0,1 м, завширшки від 1 м і заввишки від 1,9 м входить до площі приміщення;
- після знесення перегородки між кімнатою і кухнею утворюється кухня-їдальня з допоміжною площею;
- в однокімнатній квартирі з електроплитою кухню-нішу рахують так: до допоміжної площі відносять площу за проєктом перепланування, а без проєкту 5 м², решта залишається житловою.
Тому, якщо проєкт перепланування у вас є, візьміть його на обміри: від нього залежить, як буде розподілено площу. Як влаштований сам техпаспорт квартири і що в ньому є, ми пояснюємо на сторінці техпаспорт на квартиру.