Коли бізнесу потрібен техпаспорт на приміщення
Техпаспорт на нежитлове приміщення виготовляють за Порядком №488. Він охоплює як окремі громадські, виробничі й складські будівлі, так і нежитлові приміщення чи групи приміщень, які є самостійним об’єктом нерухомості: офіс на першому поверсі житлового будинку, магазин у торговому центрі, бокс на складі.
Закон називає випадки, коли без технічної інвентаризації не обійтися:
- перед прийняттям в експлуатацію після реконструкції, реставрації чи капітального ремонту;
- перед реєстрацією права на приміщення, яке утворилося поділом, об’єднанням або виділом частки;
- коли інвентаризацію призначив суд.
В інших випадках техпаспорт замовляють за бажанням власника. Наприклад, коли документів про склад приміщень немає, вони застаріли або після ремонту план уже не збігається з тим, що є насправді.
Для приміщення всередині будівлі схематичний план ділянки не додають, а для окремої будівлі він є: на ньому видно саму будівлю, допоміжні споруди та їхнє розташування на ділянці.
Площа в техпаспорті і площа в договорі оренди
У техпаспорті площу рахують за правилами Порядку №488. Приміщення вимірюють між опорядженими поверхнями стін на висоті 1,1–1,3 м від підлоги; якщо зовнішня стіна це скляний фасад на металевому каркасі, розмір беруть до внутрішніх виступів каркаса. Антресоль зараховують до площі, якщо від її підлоги до підлоги під нею щонайменше 1,9 м. Для громадської будівлі Порядок розрізняє загальну площу, тобто суму площ усіх поверхів разом з технічними, мансардним і підвальними, та корисну, з якої виключено сходові клітки, ліфтові шахти, внутрішні відкриті сходи й пандуси.
У договорі оренди площа це домовленість сторін: Цивільний кодекс залишає умови договору на їхній розсуд, тож площа в договорі не обов’язково збігається з техпаспортною. Щоб обидві сторони бачили, що саме передається, договір може посилатися на номери приміщень з експлікації техпаспорта: кожне приміщення має там свій номер і площу з точністю до десятої квадратного метра.
Зміна призначення: з чого почати
Техпаспорт показує призначення приміщень, але не змінює його. Призначення інженер визначає за проєктною документацією з урахуванням фактичного використання, а найменування об’єкта бере з проєкту, документів на будівництво або документів про право власності. Якщо квартиру фактично використовують як офіс, у техпаспорті вона все одно залишиться квартирою, доки призначення не змінять за законом.
З 15 лютого 2026 року переведення житлових приміщень у нежитлові регулює Закон «Про основні засади житлової політики». Переведення можливе лише за згодою власника, а в багатоквартирному будинку і за згодою співвласників. Рішення ухвалює орган влади чи місцевого самоврядування, і лише у випадках, які називає закон, зокрема коли житло визнано непридатним для проживання. Порядок переведення закон доручає визначити Кабінету Міністрів. Тому перший крок це звернення до міської ради з питанням, чи можливе переведення у вашому випадку і за якими правилами його зараз проводять, ще до будь-яких робіт.
Якщо для нового призначення потрібні роботи, наприклад окремий вхід через зовнішню стіну, це вже будівельні роботи з втручанням у несучі чи огороджувальні конструкції. На них потрібен документ, що дає право їх виконувати; чим такі роботи відрізняються від перепланування без втручання в конструкції, пояснюємо на сторінці про оформлення перепланування. Крім того, несучі й огороджувальні конструкції багатоквартирного будинку належать до спільного майна всіх власників квартир і нежитлових приміщень (ст. 382 Цивільного кодексу), тож такі зміни доведеться погоджувати з ними. Техпаспорт роблять наприкінці, коли призначення і планування вже оформлено.
Вбудовані приміщення в житлових будинках
Офіс чи магазин на першому поверсі житлового будинку може бути окремим об’єктом нерухомості зі своїм техпаспортом. На плані поверху такий об’єкт позначають номером біля входу, а кожне приміщення в ньому номером на зразок 1-3, де перше число це номер об’єкта, друге номер приміщення, і площею. До загальної площі вбудованого приміщення громадського призначення входять балкони, тераси й лоджії зі знижувальними коефіцієнтами.
Власник такого приміщення разом із власниками квартир є співвласником спільного майна будинку: несучих і огороджувальних конструкцій, приміщень загального користування, обладнання, що обслуговує більше одного приміщення. Тому зміни, які зачіпають це майно, вирішують не одноосібно.
Групу нежитлових приміщень можна поділити, якщо кожна нова частина складатиметься з цілих приміщень і матиме окремий вихід на сходову клітку, у коридор чи на вулицю. Розділити одне приміщення між двома новими об’єктами Порядок не дозволяє. Якщо вхід колись облаштували без документів, це буде видно під час обмірів, а відомості про роботи без дотримання вимог законодавства виконавець вносить до Реєстру будівельної діяльності.