Коли ділянку можна поділити
Поділ і об’єднання це способи сформувати нові ділянки з уже сформованих. Якщо цільове призначення не змінюється, роблять це за технічною документацією щодо поділу та об’єднання земельних ділянок. Її розробляють за рішенням власників ділянок, а якщо ділянка в заставі чи в користуванні, то ще й за згодою заставодержателя чи користувача з нотаріально засвідченим підписом.
Перед поділом перевірте кілька умов:
- Ділянка має бути в кадастрі. Якщо в неї немає кадастрового номера, спершу її реєструють: для ділянок, право на які виникло до 2004 року, закон прямо каже, що інші зміни до відомостей вносять після державної реєстрації. Як це зробити, ми пояснюємо на сторінці кадастровий номер на ділянку.
- Згоди всіх, кого це стосується. Спільною ділянкою розпоряджаються за згодою всіх співвласників; у разі оренди чи застави потрібна згода орендаря чи заставодержателя з нотаріально засвідченим підписом.
- Нові ділянки зберігають цільове призначення. Поділ не змінює того, для чого ділянку можна використовувати.
- Воєнні обмеження. Станом на жовтень 2026 року ділянки, зареєстровані за спрощеною воєнною процедурою на територіях бойових дій чи окупації, ділити й об’єднувати заборонено, як і вчиняти з ними будь-які правочини.
Окремо купити чи отримати в дар частину чужої ділянки не вийде: об’єктом цивільних прав ділянка стає лише після формування і державної реєстрації права власності на неї. Тому частину спершу виділяють в окрему ділянку з власним кадастровим номером.
Ділянка з будинком кількох власників
Єдиного правила «спершу будинок, потім земля» немає. Результат залежить від того, як оформлено право на землю, чи можна технічно поділити будинок і чи має кожна майбутня частина доступ до вулиці. Якщо земля спільна, виконавець технічної інвентаризації розглядає поділ будинку лише після того, як з’ясовано, чи можна поділити ділянку (умови описано на сторінці техпаспорт на будинок), а продаж будинку з частиною ділянки закон дозволяє лише після її виділу в окрему ділянку з кадастровим номером.
Як діяти, коли співвласники домовилися чи ні, які договори посвідчує нотаріус і хто вирішує на кожному кроці, ми розбираємо в статті поділ земельної ділянки між співвласниками.
Об’єднання ділянок: навіщо і як
Об’єднання робить із двох чи більше ділянок одну. Наприклад, власник двох сусідніх присадибних ділянок може об’єднати їх, щоб надалі оформлювати садибу як одну ділянку з одним кадастровим номером. Головна умова: однакове цільове призначення всіх ділянок.
До технічної документації щодо об’єднання входять пояснювальна записка, технічне завдання, затверджене замовником, кадастрові плани ділянок, що об’єднуються, матеріали польових геодезичних робіт і перелік обтяжень, обмежень та сервітутів. Якщо котрась з ділянок у заставі чи користуванні, потрібна згода заставодержателя чи користувача. Документи, що підтверджують таку згоду, додають і до заяви про реєстрацію нової ділянки в кадастрі.
Що змінюється з кадастровими номерами й адресою
Після поділу чи об’єднання попередні ділянки припиняють існування як об’єкти цивільних прав, а їхню державну реєстрацію скасовують. Скасований кадастровий номер іншій ділянці не присвоюють, відомості про нього кадастр зберігає постійно. Кожна нова ділянка отримує свій номер, і право на неї реєструють у Державному реєстрі речових прав заново.
Адресу присвоюють будинкам, а не землі, тож поділ однієї ділянки адресу будинку не змінює; що відбувається, коли разом із ділянкою ділять будинок, пояснюємо на сторінці присвоєння адреси.