Що входить у техпаспорт на будинок і садибу
Техпаспорт на будинок виготовляють за тим самим Порядком №488, що й для квартири. Головна відмінність: до техпаспорта будинку додають схематичний план. На ньому видно контур будинку і всіх будівель, їхні основні зовнішні розміри та розташування на ділянці так, як вони стоять у натурі.
Кожна будівля на плані отримує позначку. Будинок, починаючи з основної частини, позначають великою літерою, прибудови до нього тією самою літерою з цифрою, тамбури й веранди малими літерами. Сарай, гараж, літня кухня отримують власні літери, огорожі й ворота номери, замощення римські цифри. Якщо будівлю знесли, її літеру надалі іншій не присвоюють.
Плани поверхів обов’язково складають на будинок. На господарські будівлі плани поверхів і експлікацію роблять лише за бажанням замовника: якщо, наприклад, літня кухня має кілька приміщень і вам важливо їх показати, скажіть про це в заявці.
Загальну площу приватного будинку обчислюють інакше, ніж у квартирі. До неї входять приміщення всіх поверхів, зокрема мансардного, цокольного й підвального, але не входять балкони, лоджії, тераси, відкриті веранди, технічне підпілля і горище. Підвал чи горище заввишки 1,9 м і менше до загальної площі теж не включають.
Ділянку обмірюють по осьових лініях меж із сусідніми ділянками та із зовнішнього боку огорожі з боку вулиці. Якщо ділянку вже сформовано, інженер використовує кадастровий план із документації із землеустрою.
Прибудови і господарські будівлі: що буде видно в документі
Технічна інвентаризація показує все, що фактично є на ділянці, незалежно від того, чи є на будівлю документи. Прибудова в техпаспорті це частина будинку поза контуром його капітальних стін, яка має з ним хоча б одну спільну капітальну стіну. Вона отримає свою позначку і потрапить до плану.
Якщо інженер встановить, що будівельні роботи виконано без дотримання вимог законодавства, він за п. 12 Порядку №488 вносить ці відомості до Реєстру будівельної діяльності. Сам техпаспорт прибудову не узаконює і права на неї не створює.
Для частини старих будівель закон дає окремий шлях. Садибні, садові й дачні будинки та господарські будівлі площею до 500 м², зведені з 5 серпня 1992 до 9 квітня 2015 року на ділянці відповідного цільового призначення, орган державного архітектурно-будівельного контролю може прийняти в експлуатацію за результатами технічного обстеження. Для будинків до 500 м² і господарських будівель до 100 м² таке обстеження проводять саме під час технічної інвентаризації, з відміткою в техпаспорті. Тому, якщо потрібне узаконення, скажіть про це ще в заявці. Які ще умови діють і як вибрати процедуру, пояснюємо на сторінці про узаконення самобуду.
Не все на ділянці потребує дозволів. Перелік робіт, затверджений постановою №406, дозволяє без документів зводити біля садибного, садового чи дачного будинку тимчасові споруди без фундаменту: навіси, альтанки, теплиці, літні душові, погреби, паркани.
Коли техпаспорта недостатньо
Техпаспорт відповідає на питання «що стоїть на ділянці і яких розмірів». Два інші питання він не закриває.
Перше: чи законна будівля. Цивільний кодекс (ст. 376) вважає самочинним будівництвом будинок чи будівлю, зведені на землі, не відведеній для цієї мети, без документа, що дає право будувати, без затвердженого проєкту або з істотними порушеннями будівельних норм. Особа, яка так збудувала, права власності на будівлю не набуває.
Друге: чи зареєстроване право. Право на новий будинок реєструє державний реєстратор, і для цього йому потрібні відомості з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ) про технічні характеристики будинку, прийняття його в експлуатацію та присвоєння адреси. Який пакет готують для реєстратора, описано на сторінці документи для реєстрації права власності. Для садибних, садових і дачних будинків та господарських будівель, закінчених до 5 серпня 1992 року, документ про прийняття в експлуатацію не вимагається.
Окремо стоїть земля: кадастровий номер ділянки і право на неї оформлюють за документацією із землеустрою, а не за техпаспортом.
Будинок кількох власників
Якщо будинок належить кільком людям, до поділу техпаспорт роблять на весь будинок. Чи можна поділити будинок, визначає виконавець технічної інвентаризації і складає висновок. Порядок №488 ставить до поділу кілька умов:
- замовляють роботу всі співвласники, і без згоди кожного з них її не проводять;
- поділ не розглядають, поки до складу садиби входять будівлі, зведені з порушенням вимог законодавства: спершу їх доведеться оформити або знести;
- садибу ділять, якщо вона складається з двох чи більше окремих будинків з окремим виходом на вулицю, і кожен новий об’єкт отримує цілий будинок з господарськими будівлями;
- не можна залишити одному співвласнику лише допоміжні приміщення, сарай чи гараж, а частини одного приміщення не можуть відійти різним власникам;
- якщо ділянка у спільній власності, спершу визначають, чи можна поділити її: кожна нова ділянка повинна мати виїзд на вулицю завширшки щонайменше 3,5 м або спільний заїзд.
Буває, що частки в документах не відповідають реальним. За згодою всіх співвласників виконавець може розрахувати реальні частки, а після поділу на кожен новий об’єкт проводять технічну інвентаризацію перед реєстрацією права.