Коли без оцінки не обійтися
Оцінка нерухомого майна буває обов’язковою за законом або потрібною за домовленістю. Закон «Про оцінку майна» називає обов’язковою оцінку, зокрема, для оподаткування майна (крім випадків, коли спадщина оподатковується за нульовою ставкою), для визначення збитків чи розміру відшкодування і в інших випадках за рішенням суду. Крім того, оцінку проводять на вимогу однієї зі сторін угоди або за згодою сторін, наприклад коли її вимагає банк.
Для приватної особи це, наприклад, такі ситуації:
- продаж квартири чи будинку, якщо автоматична оцінка ФДМУ вас не влаштовує;
- спадщина чи дарунок від родича поза першим і другим ступенем споріднення або від людини, яка не є родичем;
- застава нерухомості за кредитом;
- спір у суді щодо вартості майна.
Для суду оцінку можуть призначити як судову експертизу. Тоді її проводить судовий експерт за Законом «Про судову експертизу», хоча процедури оцінки він застосовує ті самі.
Оцінка для нотаріуса і податки
Під час продажу нерухомості між фізичними особами дохід продавця визначають за ціною договору, але не нижче оціночної вартості з автоматичної довідки Єдиної бази даних звітів про оцінку або ринкової вартості зі звіту оцінювача, зареєстрованого в цій базі. Нотаріус посвідчує договір лише за наявності такої довідки чи звіту і документа про сплату податку, а ціну договору вносить до бази.
Ставки станом на жовтень 2026 року за Податковим кодексом:
- раз на рік не оподатковується продаж квартири, житлового чи садового (дачного) будинку разом із землею під ними, якщо об’єкт належить вам більше трьох років; для успадкованого майна умова про три роки не діє;
- якщо таке житло належить вам три роки або менше, дохід від першого за рік продажу податкова служба оподатковує за ставкою 5 відсотків;
- другий за рік продаж житла або перший за рік продаж іншої нерухомості, наприклад гаража чи нежитлового приміщення, оподатковується за ставкою 5 відсотків;
- третій і наступні за рік продажі житла, а також другий і наступні продажі іншої нерухомості оподатковуються за ставкою 18 відсотків, крім успадкованих об’єктів (для них 5 відсотків); у цих випадках дохід можна зменшити на документально підтверджені витрати на придбання;
- спадщина і подарунки від членів сім’ї першого та другого ступеня споріднення оподатковуються за нульовою ставкою, від інших осіб за ставкою 5 відсотків, а якщо спадкодавець або спадкоємець нерезидент, за ставкою 18 відсотків;
- з доходів, що оподатковуються податком на доходи, сплачують ще військовий збір 5 відсотків; доходи, які не оподатковуються або оподатковуються за нульовою ставкою, від збору звільнено.
Покупець також сплачує збір на обов’язкове державне пенсійне страхування 1 відсоток від ціни в договорі; від нього звільнені громадяни, які купують житло вперше або перебувають на квартирному обліку.
Ми податків не розраховуємо. Яка ставка і база діють саме у вашій угоді, підкаже нотаріус або податковий консультант. Що ще підготувати до продажу, зібрано в статті чи потрібен новий техпаспорт для продажу.
Оцінка землі і нерухомості: ринкова, експертна, нормативна
Слово «оцінка» позначає кілька різних документів, і їх легко сплутати:
- Ринкова вартість у звіті оцінювача. Це вартість, за яку об’єкт можна продати на дату оцінки за угодою обізнаних сторін, що діють розсудливо і без примусу. Якщо закон, договір чи суд не вказали інший вид вартості, оцінювач визначає саме ринкову.
- Оціночна вартість з довідки ЄБД. Її розраховує програмний модуль Єдиної бази ФДМУ за даними, які ви вносите про об’єкт. Довідка безоплатна, але чинна лише 30 днів.
- Експертна грошова оцінка земельної ділянки. Визначає вартість ділянки для угод. Її проводить оцінювач з окремим кваліфікаційним свідоцтвом з експертної оцінки земель, а результат оформлюють звітом.
- Нормативна грошова оцінка землі. Потрібна для земельного податку, орендної плати за державну і комунальну землю та в окремих випадках для державного мита. Її розробляють особи, що мають право на роботи із землеустрою, а дані для конкретної ділянки видають витягом з технічної документації.
Для землі діє окремий Закон «Про оцінку земель». Експертну грошову оцінку ділянки він робить обов’язковою лише в окремих випадках, зокрема під час відчуження чи страхування державної або комунальної землі, передачі такої ділянки в іпотеку, визначення збитків і за рішенням суду. В інших випадках її проводять за згодою сторін, а органи влади не мають права вимагати звіт, якщо закон не робить таку оцінку обов’язковою.
Різні документи готують різні фахівці, тому перед замовленням варто знати, який саме з них вимагає нотаріус, банк чи орган.
Що потрібно оцінювачу
Договір на оцінку майна укладають письмово з суб’єктом оціночної діяльності, і обирати його ви можете вільно. Перевірити оцінювача і його компанію можна в Державному реєстрі оцінювачів та суб’єктів оціночної діяльності, який веде ФДМУ: оцінка суб’єктом без чинного сертифіката недійсна.
Замовник зобов’язаний забезпечити оцінювачу доступ до майна і надати достовірну інформацію про нього. Для будинку чи квартири Національний стандарт оцінки нерухомого майна називає вихідними даними про фізичні характеристики документи технічної інвентаризації, проєктну документацію, якщо фактичний об’єкт від неї не відрізняється, або документи натурних обмірів. Тому актуальний техпаспорт заощаджує час: якщо квартиру переплановували, а план у документах інший, розбіжність краще виправити до оцінки: як це зробити, пояснюємо на сторінці про оформлення перепланування. Як замовити техпаспорт, ми пояснюємо на сторінці техпаспорт на квартиру.