Коли говорять про державну реєстрацію майна, зазвичай мають на увазі реєстрацію права власності на будинок, квартиру чи інший об’єкт. А реєстрація земельної ділянки складається з двох кроків. Спершу ділянку реєструють у Державному земельному кадастрі, і кадастровий реєстратор присвоює їй кадастровий номер: як це відбувається, пояснюємо на сторінці кадастровий номер на ділянку. Потім право на ділянку, як і на будинок, вносять до Державного реєстру речових прав, і робить це державний реєстратор або нотаріус. Право на землю реєструють лише після того, як ділянку зареєстровано в кадастрі. Ця сторінка про другий крок, реєстрацію права власності, переважно на будинки і квартири.
Хто реєструє право власності і де
Реєстрація права власності це внесення запису до Державного реєстру речових прав. Право на будинок чи квартиру виникає саме з моменту такої реєстрації, і продати, подарувати чи заставити об’єкт можна, коли право зареєстроване. Права, оформлені до 1 січня 2013 року за тодішніми правилами, закон визнає дійсними, але для угоди з таким об’єктом право за загальним правилом спершу вносять до реєстру.
Державним реєстратором закон називає:
- посадову особу виконавчого органу ради чи державної адміністрації; у Запоріжжі заяви до таких реєстраторів приймає ЦНАП міської ради;
- нотаріуса: під час посвідчення угоди з нерухомістю він реєструє право одночасно з нотаріальною дією.
Реєстратор ухвалює рішення самостійно, і втручатися в його роботу закон забороняє. Тому розподіл ролей простий: ми організовуємо технічну інвентаризацію і готуємо документи, а реєструє право тільки реєстратор.
Станом на жовтень 2026 року під час воєнного стану діють обмеження постанови КМУ №209. Зокрема, реєстраторам і нотаріусам, що розташовані на територіях активних бойових дій чи тимчасово окупованих територіях з переліку Мінрозвитку без дати завершення, реєстраційні дії заборонено, з окремими винятками, наприклад для релокованих суб’єктів реєстрації. Якщо об’єкт або реєстратор у прифронтовій громаді області, статус території варто заздалегідь перевірити в переліку територій бойових дій і тимчасово окупованих територій Мінрозвитку.
Документи для реєстрації будинку після будівництва чи узаконення
Право на новий будинок реєструють за замовником будівництва, а після реконструкції за власником об’єкта. Головна умова: реєстратор сам отримує з ЄДЕССБ відомості про технічні характеристики будинку, про прийняття його в експлуатацію і про присвоєння адреси. Для реконструкції без поділу чи об’єднання об’єкта відомості про адресу не потрібні. Якщо будь-яких із потрібних відомостей бракує, це підстава для відмови за Порядком державної реєстрації. Тому послідовність така:
- Технічна інвентаризація і техпаспорт у Реєстрі будівельної діяльності: як його замовити, див. техпаспорт на будинок.
- Декларація про готовність об’єкта до експлуатації, про неї ми розповідаємо на сторінці введення в експлуатацію.
- Адреса, якщо вона потрібна саме вашому будинку: подробиці на сторінці присвоєння адреси.
- Заява про реєстрацію права власності.
Є важливі винятки. Для садибного, садового чи дачного будинку на ділянці, право власності на яку зареєстроване, окремий документ про адресу не вимагають: реєстратор бере місце розташування з Державного земельного кадастру за кадастровим номером, якщо там є всі реквізити адреси. Для садибних, садових і дачних будинків, господарських будівель і прибудов до них, закінчених будівництвом до 5 серпня 1992 року, не вимагають документа про прийняття в експлуатацію. Якщо об’єкт прийняли в експлуатацію чи адресу присвоїли ще до ЄДЕССБ, реєстратор сам запитує відповідний документ в органу за реквізитами, які ви зазначите в заяві.
Якщо право на самочинно збудований будинок визнав суд, для реєстрації подають ті самі документи про технічні характеристики, прийняття в експлуатацію та адресу, що й для нового будинку. Які шляхи є, поки до суду не дійшло, пояснюємо на сторінці про узаконення самобуду.
Підстави для відмови
Спершу реєстратор може залишити заяву без руху: якщо документів подано не в повному обсязі, немає документа про сплату збору або бракує відомостей про права, зареєстровані до 2013 року. Рішення має містити вичерпний перелік підстав, і вимагати інших документів реєстратор не може. На виправлення є 30 робочих днів, а якщо не встигнути, буде відмова.
Закон називає, зокрема, такі підстави для відмови:
- заяву подала неналежна особа або представник без належних повноважень;
- документи не відповідають вимогам закону чи не дають змоги встановити, що право виникло;
- є суперечності між заявленими і вже зареєстрованими правами або зареєстровані обтяження;
- документи подано не тому реєстратору, наприклад за межами області, де розташоване майно;
- в ЄДЕССБ немає відомостей про технічні характеристики, прийняття в експлуатацію чи адресу нового будинку.
Документи з підчищеннями, дописками і незастереженими виправленнями реєстратор не розглядає взагалі. Відмовляти з підстав, яких немає в законі, заборонено.
Як перевірити запис у реєстрі
Після реєстрації реєстратор формує витяг з Державного реєстру речових прав. Його надають в електронній формі, а за бажанням і на папері; обидві форми мають однакову юридичну силу.
Перевірити запис пізніше можна самостійно. Інформація з реєстру відкрита, але платна: в електронній формі її отримують через Дію чи інші підключені до реєстру сервіси, на папері в будь-якого надавача інформації, наприклад у ЦНАП. Шукати можна за об’єктом або за власником. Збір за електронну інформацію становить 0,0125, за паперову 0,025 прожиткового мінімуму для працездатних осіб.
Корисна дрібниця: зазначте в заяві номер телефону чи електронну пошту. Якщо ці контакти є в реєстрі, вам надходитимуть повідомлення про заяви, подані щодо вашого майна.