Чи потрібен новий техпаспорт для продажу квартири чи будинку

Чи потрібен новий техпаспорт для продажу квартири, вирішує не вік документа. Вирішує інше: чи змінювали щось у квартирі, які документи у вас уже є і що перевірятиме нотаріус. Ті самі міркування стосуються будинку, а також дарування чи міни: для нотаріуса це теж правочини про відчуження.

Чи має техпаспорт строк дії

Ні. Строку дії технічного паспорта не встановлюють ні стаття 39-3 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності», ні Порядок проведення технічної інвентаризації, затверджений постановою Кабінету Міністрів №488 від 12.05.2023. Порядок визначає техпаспорт як документ про склад, фактичну площу, об’єм і технічний стан об’єкта на дату інвентаризації. Отже, документ, виготовлений багато років тому, описує квартиру такою, якою вона була того дня.

Звідси головний висновок: давність сама по собі техпаспорт не знецінює. Питання в тому, чи змінилася квартира відтоді. Якщо змінилася, нову картину фіксує повторна технічна інвентаризація: так Порядок №488 називає інвентаризацію, що визначає зміни характеристик об’єкта за певний період. Врахуйте лише, що старий документ складали за правилами, чинними на дату його виготовлення.

Закон перелічує, коли проводять технічну інвентаризацію: перед прийняттям об’єкта в експлуатацію, перед реєстрацією права на об’єкт, що утворився внаслідок поділу, об’єднання чи виділення частки, на підставі рішення суду, а в інших випадках за бажанням власника. Продажу як окремої підстави в цьому переліку немає.

Три питання перед продажем

1. Чи змінювали щось після останньої інвентаризації? Покладіть поруч план зі старого техпаспорта і пройдіться квартирою. Перевірте, чи стоять перегородки там, де намальовано, чи не з’являлися нові дверні прорізи, чи не об’єднували кухню з кімнатою, чи не засклили або не приєднали балкон. Якщо все збігається, план відповідає квартирі.

2. Які документи у вас уже є? Головний документ для угоди не техпаспорт, а документ про право власності: договір, свідоцтво про право власності чи про право на спадщину тощо. Якщо право зареєстроване в Державному реєстрі речових прав, нотаріус перевіряє його там. Якщо право виникло до 2013 року за тодішніми правилами і в цьому реєстрі його немає, до документа про власність додають документ про тодішню державну реєстрацію, а саме право перед угодою може знадобитися зареєструвати в Державному реєстрі речових прав. За п. 58 Порядку державної реєстрації (постанова КМУ №1127) для цього потрібні відомості про технічні характеристики квартири в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва. Під час воєнного стану і протягом року після його припинення ця вимога не застосовується; коли виняток перестане діяти і таких відомостей у системі не буде, знадобиться технічна інвентаризація.

3. Чого вимагає саме ваша угода? Порядок вчинення нотаріальних дій вимагає для відчуження документи, що посвідчують право власності, а окремої вимоги щодо техпаспорта квартири не містить. Водночас якщо документи неповні або суперечать одне одному, нотаріус може запитати додаткові відомості в тих, хто їх видавав. Свої вимоги можуть мати банк, якщо квартиру купують у кредит, і сам покупець.

Відповіді зведено в таблицю:

Перепланування і розбіжності з планом

Перепланування без втручання в несучі чи огороджувальні конструкції та спільні мережі будинку документів не потребує, а роботи, що їх зачіпають, без документа закон вважає самочинним будівництвом. Що можна змінювати без дозволу, ми розібрали в статті перепланування квартири: що можна без дозволу, а як оформити вже зроблене, на сторінці оформлення перепланування. З цим краще розібратися до пошуку покупця.

Якщо під час інвентаризації виявлять будівельні роботи, виконані без дотримання вимог законодавства, виконавець за п. 12 Порядку №488 внесе відомості про них до Реєстру будівельної діяльності. Новий техпаспорт не приховує змін і не узаконює їх. Він показує квартиру такою, як є, зокрема з перерахованими площами: наприклад, кухню-їдальню після знесення перегородки Порядок відносить до допоміжної площі, тож житлова площа може зменшитися.

Для будинку додаються дві обставини. На прибудову чи мансарду, зведену без документів, право власності не виникає, тож документи і фактичний будинок розходитимуться. А якщо разом із будинком продають землю, кадастровий номер ділянки за статтею 120 Земельного кодексу є істотною умовою договору. Де його шукати, ми пояснюємо в статті як дізнатися кадастровий номер.

Що зробити продавцю до угоди

Цей перелік допоможе прийти до нотаріуса без сюрпризів:

1. Знайдіть документ про право власності і перевірте, чи є запис про ваше право в Державному реєстрі речових прав. Інформацію з реєстру можна отримати в центрі надання адміністративних послуг (ЦНАП) або онлайн після електронної ідентифікації.
2. Порівняйте план старого техпаспорта з квартирою за питаннями з розділу вище.
3. Якщо щось змінювали, з’ясуйте, чи потребували роботи документів. Повторну інвентаризацію замовляйте заздалегідь, а не за день до угоди.
4. Зателефонуйте нотаріусу і запитайте, які документи він перевірятиме і чи потрібен йому техпаспорт. Якщо покупець бере кредит, ті самі питання поставте банку.
5. Уточніть у нотаріуса, чи знадобиться довідка про оціночну вартість з Єдиної бази даних звітів про оцінку або звіт про оцінку: Порядок вчинення нотаріальних дій пов’язує їх перевірку з правилами оподаткування доходу від продажу за статтею 172 Податкового кодексу. Хто і коли робить таку оцінку, пояснюємо на сторінці оцінка нерухомості.
6. Підготуйтеся до заяви про те, чи мають право користуватися житлом малолітні або неповнолітні діти, недієздатні чи обмежено дієздатні особи. Таку заяву відчужувач подає під час посвідчення правочину щодо житла.
7. Якщо продаєте частку, письмово повідомте інших співвласників про ціну та умови: у них є переважне право купівлі.
8. Якщо разом з будинком продаєте ділянку, уточніть у нотаріуса, які документи про її оцінку знадобляться.

Якщо вирішите замовити новий документ, як відбувається інвентаризація і які документи для неї підготувати, описано на сторінках техпаспорт на квартиру і техпаспорт на будинок.