Поділ земельної ділянки між співвласниками: як діяти у вашій ситуації
Коротко
- Поділити ділянку можна лише після державної реєстрації права власності на неї: спадкоємці спершу оформлюють спадщину, і ділянка стає їхньою спільною частковою власністю.
- У спільній сумісній власності, наприклад у подружжя, перед поділом визначають частки; вони вважаються рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між співвласниками, законом або рішенням суду.
- Якщо всі згодні, поділ оформлюють нотаріально посвідченим договором; якщо згоди немає, нотаріус відмовить і спір вирішує суд.
- Якщо ділянка в оренді чи заставі, потрібна згода орендаря чи заставодержателя, справжність підпису на якій засвідчує нотаріус.
- Право на нові ділянки реєструють лише після того, як їх внесено до Державного земельного кадастру з новими кадастровими номерами.
Поділ земельної ділянки між співвласниками не має єдиного сценарію. Порядок залежить від того, у якій спільній власності перебуває ділянка, чи згодні всі співвласники, чи стоїть на ній будинок і чи оформлено спадщину. Як проходить сама робота з документацією, описано на сторінці поділ і об’єднання ділянок.
Спільна сумісна і спільна часткова власність
Земельний кодекс розрізняє два види спільної власності на ділянку. У спільній частковій власності частка кожного визначена, наприклад по 1/2. У спільній сумісній власності часток немає. Від виду залежить перший крок.
| Ознака | Спільна часткова | Спільна сумісна |
|---|---|---|
| Як виникає | Спадщина, договір, рішення суду, добровільне об’єднання ділянок | Ділянка подружжя, членів фермерського господарства, співвласників житлового будинку |
| Хто розпоряджається | Усі співвласники за згодою, за договором; без згоди суд | Усі співвласники за договором або законом |
| Що зробити перед поділом | Частки вже визначені | Визначити частки; вони вважаються рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між співвласниками, законом або рішенням суду |
| Як оформити поділ | Нотаріально посвідчений договір про поділ чи виділ частки або рішення суду | Те саме, після визначення часток |
Подружжя може домовитися про поділ спільного майна і відступити від рівності часток; договір про поділ нерухомого майна посвідчує нотаріус.
Спадщина. Земельний кодекс прямо називає прийняття спадщини на ділянку підставою спільної часткової власності. Частки спадкоємців рівні, якщо спадкодавець у заповіті не розподілив спадщину інакше, і кожен має право на виділ своєї частки в натурі. Змінити розмір часток у нерухомому майні спадкоємці можуть нотаріально посвідченим договором, а договір про поділ спадщини укладають у межах спадкової справи після закінчення строку для прийняття спадщини, але до видачі свідоцтва. Такий договір визначає, кому що дістанеться; щоб з однієї ділянки утворилися дві, однаково знадобляться технічна документація і реєстрація нових ділянок.
Якщо всі згодні
Коли співвласники домовилися, поділ проходить кілька кроків. На кожному рішення ухвалює конкретна особа чи орган, і кожен крок має свої передумови. Кроки 5 і 6 можуть іти в іншому порядку: для договору нотаріусу достатньо документа про можливість сформувати нові ділянки, а от право на нові ділянки реєструють лише після того, як вони з’являться в кадастрі.
| Крок | Хто вирішує або виконує | Передумови |
|---|---|---|
| 1. Перевірити ділянку | Співвласники | Ділянка є в Державному земельному кадастрі, право на неї зареєстроване; під час воєнного стану заборонено ділити ділянки під житловими будинками, зареєстровані за особливостями підпункту 26 пункту 27 розділу X Земельного кодексу (території бойових дій чи окупації) |
| 2. Рішення про поділ | Усі співвласники | Згода кожного; якщо ділянка в оренді, користуванні чи заставі, згода орендаря, користувача чи заставодержателя, справжність підпису на якій засвідчено нотаріально |
| 3. Технічна документація щодо поділу | Розробляє сертифікований землевпорядник на замовлення власників | Рішення власників і згоди з кроку 2; нові ділянки зберігають цільове призначення |
| 4. Затвердження документації | Власники ділянки | Документація містить кадастрові плани нових ділянок і відомості про межові знаки на межі поділу |
| 5. Реєстрація нових ділянок | Державний кадастровий реєстратор за заявою власника | Затверджена документація; документи про згоди, якщо закон їх вимагає |
| 6. Договір про поділ чи виділ частки | Нотаріус посвідчує договір співвласників | Документи про право власності і документ про можливість сформувати нові ділянки, наприклад їхній кадастровий план |
| 7. Реєстрація права на нові ділянки | Державний реєстратор | Договір або рішення суду і відомості про нові ділянки в Державному земельному кадастрі |
Відомості про межові знаки на новій межі землевпорядник готує разом з документацією. Якщо межу потім треба показати на місцевості, замовляють винесення меж у натуру.
Після поділу попередня ділянка припиняє існування як об’єкт цивільних прав, а спільна власність на неї припиняється. Кожен співвласник набуває права власності на свою нову ділянку, і це право підлягає державній реєстрації.
Що змінюється, коли ділянку ділять на дві
До поділу
Після поділу
- Нова межа: відомості про межові знаки на ній землевпорядник готує разом з документацією
- Кожна нова ділянка отримує власний кадастровий номер
- Виїзд на вулицю завширшки щонайменше 3,5 м або спільний заїзд, якщо разом із землею ділять будинок
Якщо згоди немає
Розпоряджаються спільною ділянкою за згодою всіх співвласників. Якщо згоди немає, спір вирішує суд. Нотаріус у такому разі договір не посвідчить: за наявності спору щодо часток чи поділу він відмовляє у нотаріальній дії і роз’яснює право звернутися до суду.
Згода є чи немає: де сходяться обидва шляхи
- Усі співвласники згодні
- Нотаріус посвідчує договір про поділ чи виділ частки
- Згоди немає
- Нотаріус відмовляє і роз’яснює право звернутися до суду
- Рішення суду про поділ чи виділ
Нові ділянки внесено до Державного земельного кадаструТехнічна документація щодо поділу, реєстрація ділянок державним кадастровим реєстратором
Державний реєстратор реєструє право на нові ділянки
Закон дає кожному співвласнику кілька інструментів:
- вимагати виділення своєї частки зі складу ділянки, окремо або разом з іншими, хто цього хоче;
- якщо виділ неможливий, вимагати компенсації її вартості, яку можна отримати лише за власною згодою;
- отримати у володіння і користування частину ділянки, що відповідає його частці, навіть без поділу.
Рішення суду про поділ чи виділ є підставою для реєстрації права на нові ділянки, але не замінює кадастрового етапу: право реєструють, коли нові ділянки вже є в Державному земельному кадастрі.
Ділянка з будинком
Правила «спершу будинок, потім земля» закон не встановлює, але будинок і ділянка пов’язані:
- частка в будинку тягне частку в землі. Якщо переходить частка у праві спільної власності на будинок, разом з нею переходить частка в праві власності на ділянку під ним, якщо ділянка належала відчужувачу;
- поділ будинку розглядають після землі. Технічну можливість поділу будинку визначає виконавець технічної інвентаризації на замовлення всіх співвласників. Якщо ділянка у спільній власності, поділ будинку розглядають лише після того, як з’ясовано, чи можна поділити ділянку, і кожна нова ділянка повинна мати виїзд на вулицю завширшки щонайменше 3,5 м або можливість спільного заїзду;
- будівлі без документів блокують поділ. Якщо до складу садиби входять будівлі, зведені без дотримання вимог законодавства, технічну можливість поділу не визначають, тож спершу їх узаконюють: див. статтю як узаконити самобуд;
- договори посвідчують разом. Одночасно з договором про виділ частки будинку нотаріус посвідчує договір про виділ частки ділянки, і для цього потрібен нотаріально посвідчений договір про спільну часткову власність на ділянку.
Що саме перевіряє виконавець технічної інвентаризації під час поділу будинку, описано на сторінці техпаспорт на будинок.
Нові адреси і кадастрові номери
Кожна нова ділянка отримує власний кадастровий номер, а номер попередньої скасовують; сам поділ землі адреси будинку не змінює, нові адреси потрібні, коли разом із землею ділять будинок. Як їх присвоюють, пояснюємо на сторінці присвоєння адреси.
Часті питання
Чи можна поділити ділянку, поки спадщину не оформлено?
Ні. Об’єктом цивільних прав ділянка стає з моменту формування і державної реєстрації права власності на неї, а технічну документацію щодо поділу розробляють за рішенням власників. Спершу спадкоємці отримують свідоцтва про право на спадщину і реєструють право спільної часткової власності, а вже потім ділять ділянку.
Чи може один співвласник виділити свою частку без поділу всієї ділянки?
Так. Учасник спільної часткової власності має право вимагати виділення своєї частки як окремо, так і разом з іншими. Після виділу для нього спільна власність припиняється, а інші співвласники залишаються співвласниками решти ділянки. Якщо виділ неможливий, він може вимагати компенсації, але отримати її можна лише за власною згодою.
Чи можна продати частину ділянки до поділу?
Продати можна частку в праві спільної власності, і тоді інші співвласники мають переважне право її купити. А договір про перехід права на конкретну частину ділянки разом з будинком укладають лише після того, як цю частину виділено в окрему ділянку з власним кадастровим номером.
Джерела
- Земельний кодекс України, ст. 79-1, 86–89, 120, 186, розд. X п. 27
- Цивільний кодекс України, ст. 364, 367, 370, 372, 1278, 1297
- Закон України «Про землеустрій» №858-IV, ст. 26, 56
- Закон України «Про Державний земельний кадастр» №3613-VI, ст. 16, 24
- Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (наказ Мін’юсту №296/5 від 22.02.2012), розд. II гл. 1 п. 6, гл. 5 п. 4, гл. 10 п. 4
- Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно (постанова КМУ №1127 від 25.12.2015), п. 54
- Постанова КМУ №488 від 12.05.2023 «Деякі питання проведення технічної інвентаризації», Порядок, п. 144–151
Допоможемо оформити
Поділ і об’єднання земельних ділянок
Поділ ділянки між співвласниками чи спадкоємцями або об’єднання сусідніх ділянок: документація із землеустрою.
Присвоєння адреси
Документи для присвоєння адреси новому будинку чи частині будинку після поділу.
Кадастровий номер
Допомагаємо отримати кадастровий номер на ділянку в Запоріжжі та територіальних громадах Запорізького району: зйомка, технічна документація і подання до Державного земельного кадастру.